【失敗しない土地探し】これだけは知っておきたいノウハウとコツ・注意点＜実践編＞

いざ土地を探そうと思っても、最初のうちは何から手をつけたらいいか分からないと思います。

ここでは、私の経験を踏まえて、実際に土地探しを行うときの流れ・コツなどについて、説明していきます。

※本記事を読む前に、事前に以下の記事もご一読頂けるとスムーズに読めると思います

リンク：【失敗しない土地探し】これだけは知っておきたいノウハウとコツ・注意点＜事前準備編＞

1. 土地探しの大まかな流れ

まず最初に、私がおすすめ する全体の大まかな流れについて説明します。

1. 土地候補のエリア選定
2. 候補エリアにおける土地の相場感の把握
3. エリアの絞り込み
4. 本格的な土地探し
5. 土地の購入申請＆契約

土地は非常に運の要素が強く、良い土地を手に入れるためにはスピード・決断力が重要になります。一方で、十分な調査をしないまま安易にきめてしまうと、よくない土地に飛びついてしまう懸念もあります。

そこでおすすめしたいのは、

1. 良い土地を即決できるようになるための情報を集める

2. 本格的に土地探しを行い、70点以上の土地を見つけたら即決する

という２段階で土地を探す方法です。

以降では、それぞれの詳細について説明していきます。

2. 土地候補のエリア選定

不動産会社やハウスメーカーに土地を調べてもらうとき、真っ先に聞かれるのが

「どのあたりの土地をお探しですか？」です。

その際、エリアすら絞れていないと、調べてもらいようがない＋相手にも本気じゃないと思われてしまい、相手にしてもらえない可能性もあるため、事前に気になるエリアをある程度調べておきましょう。

かといって、あまりエリアを限定しすぎると、該当する土地が少なくなってしまうため、最初のうちはある程度広めにエリアを構えていただいて構いません。

通勤や通学のしやすさ・最寄駅・駅からの距離・学区・実家からの距離などから、いくつか候補をピックアップしてください。

なお、後々調べていく過程で「予算内で良い土地がみつからない」「新しい土地が全然でてこない」という場合は、エリアを見直すこともできるので、ここではあまり難しく考えなくても大丈夫です。

3. 候補エリアにおける土地の相場感の把握

初めて土地探しを行う時、そもそもどういう土地があるのか、何坪くらいが必要なのか、どれくらいの値段なのかなど、右も左も分からない状態だと思います。

土地探しを行う上で、土地の相場感を正しく把握することは非常に重要なので、時間をかけてしっかり行うようにしましょう。

3.1 土地の調べ方

土地の調べ方として、主に以下３つのやり方があります。

今回は土地の相場感を把握するのが目的のため、どの方法でも問題はありませんが、よく分からない最初のうちは、不動産 会社 or ハウスメーカーに紹介してもらうのがおすすめです。

3.2 相場感の把握

前述の調べ方を参考に、探しているエリアの以下のような情報を把握しましょう。

・土地の値段、坪単価はどの程度か

・どれくらいの頻度で新しい土地が出てきているか

新しい土地の頻度については、ネット上で新規物件がどれくらいUPされているかを調べる方法もありますが、地元の不動産会社に聞くのが一番確実です。

(月平均で何軒くらい出てくるといった情報や、土地価格の上昇傾向なども教えてくれます)

また、不動産会社であれば、最近売れた土地の情報なども持っているため、ここ一年くらいで売れた物件と今売りに出ている物件(=売れ残っている物件)を見比べることで、どのラインまでなら買うべきなのかといった、基準の参考になると思います。

注意点：建物本体価格に現れない費用

相場感を調べる過程で、合わせて把握していただきたいのが「建物本体価格に現れない費用」です。

土地探しの時点で気を付けてほしいのが主に以下３点で、特に造成費用はピンキリとなるため注意が必要です。

造成費用の正確な価格は業者に見積もってもらわないとわかりませんが、ハウスメーカーや不動産会社に聞けば、ある程度の概算価格は教えてくれます。

色々な土地で、どれくらい造成費用がかかるか聞いていると、大体自分でも大まかな金額は推測できるようになるので、ハウスメーカーや不動産屋会社一緒に土地を見に行く際は、積極的に質問してみることをおすすめします。

4. エリアの絞り込み

調べた結果の中で、明らかに予算的にアウトなところや、ハザードマップで被災エリアになっているところを外し、エリアの絞り込みをしていきましょう。

ある程度エリアが絞られてくると、より細かい情報収集に入っていけるだけでなく、不動産会社やハウスメーカーに探してもらう場合でも、本気度が伝わるため、より協力的になってくれます。

5. 本格的な土地探し

ある程度土地のエリアが絞られ、そのエリアの土地の相場感がわかってきたら、いよいよ本格的な土地探しの開始です。

ここで最も大事なのが、

• 「最新の土地情報を常に収集すること」
• 「気に入った土地(70点以上)の土地が出てきたら、即決すること」

の二つで、特に重要なのが２つ目です。

「もっと良い土地が出てくるかも」「他の人の意見もいろいろ聞いてから判断したい」と思って悩んでいると、すぐ他の人に買われてしまいます。

しかも一度良い物件を買い逃すと、どうしてもその土地と比べてしまい、新しい土地を選べなくなってしまいます。

そのため、「あの時買っておけばよかった」とならないように、いい物件が出てきたら即決する覚悟を持って、土地探しをしましょう。

以降では、より詳しく説明していきます。

5.1 土地情報の収集

本格的な土地探しを始めるときは、以下の点に注意してください。

・長期戦になることを覚悟する(いい物件がでるかは運のため、焦らないこと）

・ネット情報だけに頼らず、必ず不動産会社 or ハウスメーカーと探すこと(ネットでは売れ残り物件しか出てこないため)

ハウスメーカーがまだ決まってない場合は、不動産会社に探してもらうのがお勧めです。(その後のハウスメーカーの縛りがでない&不動産会社のほうが地元の先行情報にも詳しいため)

5.2 気に入った物件の確認

探している中で良さそうな物件があった場合は、真っ先に以下の確認を行いましょう

・ハザードマップで被災エリアになってないかを調べる(水害、液状化マップなど)

・Google Mapのストリートビュー機能を使って、土地周辺の街並みや雰囲気を調べる

・現地を確認しに行き、土地そのものの状況や、土地周辺の街並みや雰囲気を調べる

もしこれらの調査の結果、70点以上と思えるお気に入りの土地であれば、購入するためのアクションをとりましょう。

注意点1:  訳あり物件は専門家の意見を聞くこと

以下のいずれかの土地に該当する場合は、建物を建てる際に懸念がないか、事前にハウスメーカーに確認するようにしましょう。

・道路との接道幅が8m以下(間口がせまい)

・前面道路が狭い(4m未満でセットバックが必要)

・土地面積が狭い or 土地の形が特殊である(四角形ではない)

まだハウスメーカーが決まってない場合は、今まで相談したことのあるハウスメーカー or 信頼できそうな不動産会社に相談してみてください。

注意点2: 週末まで待たない

いい物件が見つかったとき、土地が遠くにある場合や仕事が忙しい場合、その日のうちに現地を見に行くことが難しく、週末に現地を見に行くというケースも多いと思います。

しかし、本当にいい物件だった場合、週末を待たずして一瞬で売れてしまいます。

「情報を聞く限りでは60点以下の土地で、売れたら売れたで構わない」と思える土地ならいいですが、「80点以上ですごくよさそう」と思える土地であれば、週末まで待つのは危険です。

その場合は、不動産会社やハウスメーカーにお願いして現地の動画を撮ってきてもらったり、Google Mapのストリートビューで確認するなどして、スピード最優先で動きましょう。

6. 土地の購入申請＆契約

いよいよ気に入った土地に出会えたら、土地を扱っている不動産会社に対して購入申を行います。申請自体は相談にのってもらっている不動会社や or ハウスメーカー経由でOKです。

また購入申請をする際、「いくらで購入したいか」を自己申告するようになっています。土地によっては提示価格より安く買えるケースもあるため、多少安めに設定するのも一つの手です。(やりすぎると相手の心象を悪くしてしまうため、適正価格は不動産屋会社 or ハウスメーカーに相談してください)

相手側がその価格では売れないといった場合は、当初の販売価格で買うかどうかを再度判断することになるため、値引き交渉ができた場合だけ購入するといったこともできると思います。

購入申請が複数名から来た場合は先着順となっており、申請した時点で自分が何番目の申請かを教えてもらうことができます。自分が一番手だった場合は、よっぽどのことがなければ他の人に先を越される心配はないため、安心してください。

購入申請が受理されると、大体1〜2週間程度で売主との間で、売買契約を結ぶことになります。

注意点：購入申請後のキャンセル可否

購入申請した後でキャンセルができるか気になる方も多いと思います。

結論としては(契約上は)可能です。ただし、売主さんや相手側の不動産会社の心象を悪くしてしまうこと、また自分が相談しているハウスメーカーや不動産会社にまで迷惑をかけてしまうため、特別な理由(銀行からローンを借りられなかった/身内の不幸などにより金銭面の工面ができなくなったなど)がない限り、絶対にしないようにしましょう。

7. 最後に

土地探しは100点の正解がなく、運の要素も強いため、非常に難しいものです。

この記事を読んでもらうことで、少しでも良い土地を見つける一助になってくれると幸いです。