注文住宅【失敗しない資金計画】これだけは知っておきたいノウハウとコツ・注意点

家を建てようと思った時にまず大事なのが、無理のない資金計画を立てること。

しかし、初めて家を建てる時、そもそも予算をどの程度かけていいのか、どういった出費があるのかすら分からないものです。

そこで、ここでは私が大事だと思う以下の２つの観点で、話をしていきたいと思います。

1. 自分たちにとって、無理のない予算を把握する
2. 家を建てるまでに必要となる出費を正しく把握する

１．無理のない予算の把握

家を建てる際、資金源としてあるのは大きく以下の３種類となります。

(a)自己資金
(b)住宅ローン
(c)親族などからの援助

(c)については、この記事ではお役に立てないと思いますので、(a)と(b)にしぼって説明していきます。

1-1. 自己資金の考え方

ここでいう自己資金とは、預金残高や持ち株など、自分たちが所有している資金のうち、住宅のために使える金額です。

貯金が1000万円あるからといって、1000万円全て使う人はまずいないと思います。ただ、「じゃあいくら手元に残しておいたほうがいいの？」というのが、難しいところだと思います。

こればかりは人が置かれている環境で大きく異なってくるため、一概には言えませんが、一つの指標として「ここ3〜5年で必要となる纏まった金額(車の購入費や学費など)＋数百万」程度残していれば、大分安心感があると思います。

1-2. 住宅ローンの考え方

マイホームを建てるとき、ほとんどの人が銀行から住宅ローンを借りると思います。
ただし、いくらまで借りられるのか/借りても良いのかも悩むポイントだと思います。

ここでは、その際に参考となる方法をいくつか紹介します。

①おすすめ1: 毎月の返済可能額から試算する

最もお手軽＆イメージが湧きやすいやり方で、「毎月いくらなら無理なく返せそうか」の金額×ローン返済期間で求まる金額を設定するものです。「毎月8万円なら無理なく返せそう」という場合、”8万×12(か月)×35(ローン返済年数)+α(金利の上乗せ分)”といったイメージです。

多少ならボーナス返済も含めていいと思いますが、一戸建てを購入するとその後も維持費や税金などの費用が発生しますし、急にまとまったお金が必要になる可能性もありますので、極力ボーナスは手元に残しておくようにすると、無理のない返済ができると思います。

②おすすめ2:ライフシミュレーションを行う

大手ハウスメーカーではよくやってくれるやり方で、収入や家族構成、子供の進学予定などを加味して、生涯にわたる自己資産とローン残高の推移をシミュレーションしてくれれます。

ただ気をつけてほしいのが、このシミュレーションを行うと、思ったより余裕がある(=多く借りられそう)という印象を受ける人も多いと思います。私はそうでした。
そういった場合は、無理せず慎重に検討をしてください。

③絶対NGな考え方

これだけはやめたほうがいいのが、年収から逆算するやり方です。大手ハウスメーカーの営業が、必ずと言って良いほど言ってくる内容で、「お客様の年収なら、○○○○万円までなら全く問題なく銀行から借りられますよ」というもの。

「銀行から借りられる最大金額」と「返済できる金額」は全く別物です。絶対鵜呑みにしないようにしてください。

知らなきゃ損！ 住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、12月末時点での住宅ローン残高の一定割合の金額が所得税から控除される制度です。具体的には、住宅ローンの年末残高の1％が控除されます。

控除の上限額は年間40万円(※1)で、所得税から引ききれない場合は住民税から控除されます。
(※1:ローン控除の上限額は、長期優良住宅の認定を受けているかなどにより、50万になるケースもあります。そのため、事前にハウスメーカーへ確認しておくと安心です)

住宅ローン控除期間は10年間ですが、消費税の10%増税に伴い、消費税10％で住宅を取得＆2019年10月～2020年12月末日(※2)までに入居した方は、控除期間は13年に延長されます(増税直後の救済処置)。

住宅ローン控除が適用になる条件は主に以下のようになっています。

• その年の合計所得3,000万円以下
• 返済期間10年以上の住宅ローン
• 床面積が50平方メートル以上の住宅の取得

※2 : 2020/6時点で、コロナウィルスの影響を受けて 2020年9月末日までに契約＆2021年12月末日までの入居も対象になっています。

詳細については、国土交通省のHPにて最新の情報を確認してください

知らなきゃ損！ 住宅ローンは多く借りたほうがお得？

「住宅ローンが高いと金利で損するから、少しでも多く自己資金から出したほうがいいのでは？」と思っている人も多いと思いますが、実はそうとも限りません。

私が家を建てた2019年だと、住宅ローンの金利も安いところだと0.5%を下回っており、家を建てたあとの10年間はローン控除も受けられます。

そのため、自己資金1000万＋住宅ローン3000万で建てるより、自己資金100万＋住宅ローン3900万のほうが、結果的に得することになります。その上で、ローン控除期間が過ぎたら、どんどん繰り上げ返済をしていくのが一番おすすめ です。

自己資金と住宅ローンの比率については、住宅ローンを借りる銀行の金利や、そのときの住宅ローン控除の制度にもよるため、ハウスメーカーとも相談して決めると良いと思います。

2. 家を建てるまでに必要となる出費を把握

予算がある程度把握できたとして、次にぶつかる壁が「家を建てるのにいくら必要になるのか？」です。
ハウスメーカーに見積もりを取ってもらうときに、必ず気をつけたほうがいいのがココです。

なぜなら、「ハウスメーカーが提示してくる合計金額」≠「家を建てるまでに必要となる出費」だからです。
さらに面倒なのが、「ハウスメーカーが提示していくる合計金額」も、メーカーによってどこまで含まれているのかがマチマチという点です。

ここでは、家を建てるまでに必要となる出費を正しく把握できるように、土地の購入/家の建築/入居までの一連の流れで必要となる項目について、説明していきます。

2-1. 家を建てるために必要な出費概要

詳細の説明に入る前に、まずどういった項目があるのかを概要レベルで紹介します。

2-2. 項目ごとの詳細説明

(a)土地に関する費用

土地については、以下のような費用が発生します。

気をつけて頂きたいのが、仲介手数料や撤去費用、屋外給排水設置費用などは、事前にある程度見積もることができるのに対し、造成費用と地盤改良は100万単位で大きく変動するということです(やってみなければ分からない)。

これら土地の詳細については、以下の記事にて詳細を説明していますので、詳しく知りたい方はこちらを参照してください。

＜リンク先：工事中＞

(b)建物に関する費用

建物については、以下のような費用が発生します。

これらの価格は基本的にハウスメーカーや工務店が見積もってくれます。ただし、ハウスメーカーによって空調設備や太陽光設備の取り扱いや、照明器具やエアコンが付属しているのかなども異なります。

また各種申請費用についても、家を建てる上で必須となる申請費用は当然含まれていますが、長期優良住宅の申請(申請することで一部優遇処置を受けられる)などは必須ではないため、言わないとやってくれない項目もあります。

そのため、上記内容のうちどこまでが見積もりに含まれているか、見積もり内容をしっかりチェックしましょう。

これら建物の詳細については、以下の記事にて詳細を説明していますので、詳しく知りたい方はこちらを参照してください。

＜リンク先：工事中＞

(c) 給排水設備

一見地味でよくわからないのですが、意外と結構な金額(100万前後)するもので、以下のような項目があります。

給排水引込工事費用や浄化槽工事費用は、土地によって発生する場合/発生しない場合があるため、ハウスメーカー/工務店に確認するようにしましょう。

(d)登記費用

「登記」とはある不動産に関して、所在や面積、所有権、あるいはローンを組んでいた場合には抵当権設定（誰からどのくらい借りたのか）といった情報を記録することを言います。

土地/建物それぞれに対して登記を行う必要がありますが、一般的には「土地家屋調査士」「司法書士」にお願いすることになり、登記費用は「登録免許税」と「報酬」の２つを合算した費用です。

(e)銀行手数料

銀行からローンを借りる場合、融資手数料と保証料が必要になります。

この二つは、銀行のプランによって、事務手数料が安いが保証料が必要なプラン、保証料が不要な代わりに事務手数料が高いプランなど、複雑な設定となっているため(プランによって金利も異なります)、各種銀行に直接話を聞いて見積もりするようにしましょう。

(f)家具・家電

新築の場合、多くの方が家具・家電も買い直すことになると思いますが、一から揃え直すとなると、すごい金額になります。

事前にどれを買い換えるのか/今のものをそのまま使い続けるのかを検討し、新規購入する家具・家電の金額も加味して、予算を考えるようにしましょう。

(家の金額は検討している過程でどんどん上がる傾向があるため、その分こういった部分で減らすのも一つの方法です)

(g)保険

引越し前に必ず加入しないといけないのが、以下２つの保険になります。

自分でどこの保険に加入するか調べる方法もありますし、ハウスメーカーや工務店に保険会社を紹介してもらう方法もあります。ただし安直に金額だけで判断せず、保証内容も加味して慎重に選びましょう。

(いくら安くても、被災時に保険が全然適用されなかったら意味がありません)

(h)引越し

意外に見落としがちなのが、引越し費用です。
引越しシーズンに重なった場合、荷物が多い世帯の方などは特に高額になるため、少しでも安く済ませたいところです。

以下に記載している「引越し一括見積もり」を使うと、複数の業者から一斉に見積もりを取ることができます。

我が家では、これで相見積もりをとってもらい、最初の見積もり金額:9万円(これでも結構安いですが)を、最終的に6万円まで値下げしてもらうことができました。

以下サイトから申し込みできますので、是非活用してみてください。
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最後に

いかがでしたでしょうか？

注文住宅を建てるとき、ある意味 お金との戦いになります。

念願のマイホームを建てられたと思ったら、

• 借金地獄になり、満足な生活を送れない、
• 借金を返せなくなり、家を手放さないといけない

といったことにならないよう、最初からしっかり資金計画をたてるようにしましょう。